Introduction : comprendre les surfaces réglementaires en immobilier
Lorsqu’il s’agit de vendre ou de louer un bien immobilier, la question de la surface à déclarer devient cruciale. Deux normes principales encadrent ce calcul en France : la loi Carrez pour la vente de lots en copropriété, et la loi Boutin pour la location de logements vides à usage de résidence principale. Même si ces deux lois visent à garantir la transparence sur la superficie, elles ne prennent pas exactement en compte les mêmes pièces ni les mêmes critères. Pour y voir plus clair, examinons en détail ce qui est réellement comptabilisé ou non selon chacune de ces législations.
Loi Carrez : la surface privative pour la vente
Adoptée en 1996, la loi Carrez vise à informer précisément les acquéreurs sur la superficie privative d’un bien immobilier situé en copropriété (appartement, locaux commerciaux...). Cette surface, systématiquement mentionnée dans l’acte de vente, est calculée selon des règles spécifiques.
- Pièces incluses : la législation considère les planchers des espaces clos et couverts, dont la hauteur sous plafond dépasse 1,80 mètre. Ainsi, les chambres, salons, cuisines, salles de bains, vérandas, greniers, et combles – même non aménagés – sont comptabilisés, à condition de satisfaire au critère de hauteur.
- Pièces exclues : certains espaces sont systématiquement écartés du calcul. Il s’agit notamment des balcons, terrasses, loggias ouverts sur l’extérieur, caves, garages, parkings, boxes, remises extérieures, ainsi que des surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre. À cela s'ajoutent les murs, cloisons, cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres, qui ne sont pas pris en compte non plus.
Loi Boutin : la surface habitable pour la location
En vigueur depuis 2009, la loi Boutin règle la mention obligatoire de la surface habitable dans le bail lors de la location d’un logement vide. Elle s’adresse principalement aux propriétaires bailleurs et vise à protéger les locataires en leur apportant une information fiable sur le logement.
- Pièces incluses : la surface habitable s'entend des planchers des pièces principales – chambre, séjour, cuisine, salle de bain, dégagement – auxquelles s’ajoutent les combles aménagés. Pour être prise en compte, chaque pièce doit bénéficier d’une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres ou d’un volume d’au minimum 20 m³.
- Pièces exclues : la loi Boutin écarte de la surface habitable les vérandas, combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, balcons et terrasses. Ne sont pas davantage comptabilisées : les parties telles que les murs, cloisons, marches, cages d’escaliers, et embrasures de portes et fenêtres.
Différences à retenir entre la loi Carrez et la loi Boutin
La distinction fondamentale porte sur la destination et le type de bien : la loi Carrez s'applique à la vente en copropriété (surface privative), tandis que la loi Boutin concerne la location de logements vides (surface habitable). Par ailleurs, la méthode de calcul diffère, tant sur les pièces à inclure qu’au niveau des critères de hauteur ou d’aménagement. Si la véranda par exemple entre dans la surface Carrez, elle est exclue de la surface Boutin.
Recourir à un professionnel pour mesurer votre bien
Pour garantir la conformité et éviter tout litige, il est recommandé de solliciter un diagnostiqueur immobilier qualifié. Ce professionnel saura appliquer avec rigueur la réglementation propre à chaque situation grâce à son expertise et ses outils de mesure adaptés.
Conclusion
Bien différencier les surfaces à déclarer lors d’une vente ou d’une location est essentiel pour respecter la législation et protéger sans ambiguïté les intérêts des parties. Prendre en compte les pièces admises ou exclues selon les lois Carrez ou Boutin s’avère indispensable pour tout projet immobilier.